Perché la definizione codicistica di mediatore va stretta all’agente immobiliare comune
Scrivi atipico e leggi “insolito”, “inusuale”, “diverso dallo schema della norma”. Eppure secondo giurisprudenza e dottrina, che hanno creato questa figura, il mediatore atipico è proprio l’agente immobiliare comune, che opera secondo la prassi standard: incarico del venditore, impiego della propria organizzazione aziendale per la commercializzazione, individuazione di un compratore, proposta d’acquisto etc.
Perché questo professionista così familiare ai consumatori è “inusuale”, “insolito”, “estraneo allo schema della norma? Perché la figura di mediatore descritta negli art. 1754 e seguenti del codice civile ha ben poco a che fare con la prassi operativa dell’agente immobiliare professionale contemporaneo.
Il mediatore ai tempi dei nostri nonni
Secondo il legislatore del 1942 (cioè di 80 anni fa…) il mediatore è “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell’affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza”. Un battitore completamente libero, senza obblighi specifici di attivarsi per raggiungere il risultato, capace di favorire la conclusione di generici “affari” (non solo immobiliari quindi) mettendo in relazione, cioè facendo incontrare, le persone con interessi convergenti.
Ma anche declinando tale definizione solo in riferimento al settore immobiliare, che è quello che da sempre porta con maggiore facilità le persone comuni in contatto con l’attività di intermediazione, è evidente che la definizione codicistica non poteva ispirarsi all’attività dalle agenzie che pullulano nelle strade delle nostre città. Semplicemente perché all’epoca non esistevano. Quella norma è stata scritta in un mondo completamente diverso. Un mondo senza computer, senza internet, senza telefonini. Un mondo in cui le informazioni non circolavano con la facilità che oggi diamo per scontata. Un mondo in cui chi voleva comprare casa non poteva scorrere le offerte sul tablet, né consultare i prezzi del Borsino immobiliare di zona. In quel mondo l’informazione su chi volesse vendere qualcosa e su chi volesse comprarla era rara, difficile da trovare, territorialmente radicata. Chi cercava un’informazione doveva recarsi in loco e cercarla presso le persone giuste. Bastava spostarsi nel paese a fianco per dover iniziare la ricerca da zero. Questo tipo di informazione aveva di per sé un valore enorme, perché consentiva un incontro tra domanda ed offerta altrimenti molto complicato. Di per sé era una patrimonio da valorizzare e l’attività che ne derivava andava giuridicamente tutelata per la sua funzione agevolatrice dello scambio di beni.
Il mediatore poteva essere il geometra del paese, il sindaco, il giornalaio. Non esisteva una legge che regolamentasse l’esercizio della professione. Nessun esame, nessun Ruolo in camera di commercio (non c’è più dal 2010, ma questa è un’altra storia…), nessuna incompatibilità. Era il “sensale” di vecchia memoria insomma.
Sotto il profilo della responsabilità, il mediatore doveva solo comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla sicurezza e alla valutazione dell’affare (art. 1759 cc). Se – in buona fede – non sapeva nulla, nessuna responsabilità gli si poteva imputare. La circostanza di aver consentito alle parti di incontrarsi, in quel mondo dalle informazioni così rarefatte, esauriva la sua funzione. Socialmente e giuridicamente non gli si chiedeva nulla di più. (Nb: le scorie di questa impostazione culturale si possono rinvenire in sentenze della Cassazione anche piuttosto recenti, volte a circoscrivere i confini della responsabilità degli agenti immobiliari entro confini ormai troppo angusti per le aspettative dei consumatori. Ma questo tema sarà oggetto di approfondimento di altro post…).
Dalla società agricola all’era della disintermediazione
Da allora il mondo è cambiato. Siamo entrati nell’era dei servizi evoluti e della comunicazione. Quella del mediatore è diventata una vera e propria professione svolta tramite un’organizzazione aziendale più o meno complessa. L’era di internet, detta anche della “disintermediazione”, ha privato il mediatore del ruolo di “sacerdote della notizia” (le notizie sono facilmente pubblicabili e reperibili sui portali senza il necessario intervento dell’agente) e gli ha attribuito compiti più onerosi di garanzia della sicurezza dell’affare. Le persone – per lo più – si rivolgono all’agenzia non tanto perché non siano in grado di pubblicare un annuncio online o di cercare la notizia su internet, ma perché cercano nel mediatore un gestore professionale di un processo di vendita sempre più complesso e insidioso.
Insomma di acqua sotto i ponti ne è passata in 80 anni, ma la normativa sulla mediazione contenuta nel codice civile è rimasta la stessa.
L’agente immobiliare legato a doppio filo al venditore
Il mediatore immobiliare di oggi è una figura completamente diversa dal sensale di paese che concludeva affari al tavolino del bar della piazza e che dopo aver fatto stringere la mano alle controparti si disinteressava di quanto avvenisse dopo. Da alcuni decenni opera – per lo più – mettendo in campo una vera e propria organizzazione aziendale, in forza di un incarico scritto del venditore, zeppo di clausole che lo vincolano saldamente al proprietario e che fanno deragliare il rapporto dallo schema legale della mediazione: clausole di esclusiva, previsione di penali, di obblighi reciproci etc. Altro che battitore libero tipizzato nel codice. Ed è proprio la regolamentazione contrattuale così minuziosa del rapporto venditore-mediatore, secondo giurisprudenza e dottrina, a determinare l’eccentricità del rapporto rispetto alla previsione normativa.
Tale mediatore legato contrattualmente al venditore recupera formalmente una posizione di equilibrio tra le parti che giustifica la doppia provvigione solo se anche l’acquirente riconosce (per iscritto e per fatti concludenti) la sua attività di mediazione. Per questa ragione nelle proposte d’acquisto (o in accordi a latere) l’acquirente sottoscrive sempre un formale riconoscimento provvigionale a favore dell’agente immobiliare. In assenza di tale riconoscimento ex post, il mediatore – agli occhi dei giudici contrattualmente “sbilanciato” – potrebbe richiedere la provvigione solo al venditore, operando quindi come un mediatore “unilaterale”. (Non sfuggirà rispetto a questo schema giuridico l’illogicità della prassi commerciale di non far pagare la provvigione al venditore – colui che ha scelto il mediatore – e di ricaricarla sul compratore – che non lo ha scelto ma se lo ritrova “allegato” all’immobile: anche perché la provvigione, direttamente o indirettamente, ricade sempre sul venditore).
L’urgenza di una riforma
La prassi operativa standard dunque è considerata atipica a causa della vetustà del codice civile. Una vetustà che emerge palese dal combinato disposto degli articoli 1754 cc (definizione di mediatore) e 1759 cc (responsabilità del mediatore) e che è alle base della maggior parte dei contenziosi tra clienti e agenti immobiliari.
Quando la normalità sociale ed economica diventa atipica rispetto alla norma significa che la legge è sorpassata e che va modificata. Un segnale ineludibile dell’urgenza di una riforma legislativa che regoli la materia dell’intermediazione partendo dalla realtà sociale e tecnologica del 2026 e lasciandosi alle spalle la società agricola del 1942. Che contempli quindi, oltre all’intermediazione classica, le nuove forme di consulenza di parte, tipiche delle società di servizi più evolute, imponendo per legge standard professionali e deontologici più stringenti in linea con le attese dei consumatori.
